Page 94 - ניהול שימור
P. 94
4.5.2מנגנונים לניהול מרקמים עסקיים ומרקמים משולבים במגורים
שימור המורשת הבנויה הוא אחת האסטרטגיות להתחדשות עירונית באמצעות פעילות כלכלית
עסקית ,והוא מלווה בשינוי שימושי קרקע בהיקפים שונים לשימושים המיועדים לתרבות ,בילוי
ושעות פנאי ,מסחר ,עסקים ,תיירות ושירותי ציבור .לעתים מדובר במתחם שמאופיין רק בשימושים
עסקיים ולעתים בעירוב שימושי קרקע ( ,)Mixed-use developmentכלומר שילוב של כמה שימושים
זה לצד זה .לדוגמה :פיתוח משולב של מגורים ,מסחר ,משרדים ,תעסוקה ,מוסדות ציבור וכד'; שילוב
המאפשר שימור ופיתוח תוך כדי יצירת איכות חיים וסביבה עירונית שנעים לחיות בה; נגישות לכל
מקום בהליכה ,ברכיבה באופניים או בתחבורה ציבורית זמינה ונוחה.
בצד היתרונות הקיימים בעירוב השימושים ,יש להביא בחשבון כי אם הממשקים התכנוניים
והתפעוליים של אזור השימושים המעורבים לא יאוזנו ולא ינוהלו בצורה מושכלת עלולים להיווצר
קונפליקטים ,פגיעה בתהליכי השימור והפיתוח ,באיכות החיים ,בהשפעות הסביבתיות והכלכליות
של העסקים והנדל"ן באזור .לדוגמה :האיזון בין סוג השימושים המסחריים וההיקף של כל שימוש
משפיעים על איכות החיים והפיתוח הכלכלי -בהשפעות הסביבתיות שלהם ,בלחצי תעבורה,
במפגעי רעש הנגרמים כתוצאה מקרבה של מגורים ושירותי חינוך ובריאות אל מוקדי פעילות
מסחרית ,מועדוני לילה ופאבים ,אולמי שמחות ואזורי תעסוקה; פעילויות פריקה וטעינה ופינוי
פסולת הנעשות באזורים אלו ,בעיקר בשעות הלילה ,עלולות לגרום למפגעי רעש לאזורי המגורים
המשולבים בהם ,ולמפגעים חזותיים בדמות בתי אוכל ומסחר שבצדם מכלי איסוף גדולים ועוד.
מתחמים משני הסוגים שפורטו לעיל מציבים בפני הניהול העירוני אתגר ניהולי ארוך טווח
וייחודי .ניהול שיאפשר שימור המתחם ,תפעולו ותחזוקתו בצד מיצוי פוטנציאל הפיתוח
העסקי-כלכלי שבו .מנגנוני ניהול המיועדים למתחמים מסוג זה הוקמו בארץ בכמה דגמים ,כפי
שיפורט להלן.
ִמנהלות אזורי מסחר הוקמו בארץ החל בשנות השמונים של המאה ה .20-הניסיון הראשון היה
בשוק מחנה יהודה בירושלים (עמדי ,)2011 ,ובהמשך יושם הרעיון באזורים נוספים .ה ִמנהלות הוקמו
כמנגנון ניהול משותף לרשות המקומית ,לבעלי עניין ממסדיים ומקצועיים ולסוחרים או לקהילה
המקומית ,במטרה לנהל מרקם או מתחם בעל אופי ייחודי (ילניק ;2009 ,עמדי - )2011 ,מרקם שבו
הסוחרים ובעלי עניין ממסדיים ומקצועיים ,בעלי אינטרסים שונים ולעתים מנוגדים ,יפעלו יחד
כקואליציה ארגונית על בסיס ערכים משותפים במטרה להגיע לפתרונות המקובלים על כולם ,לפעול
לקידום האזור ולמיצוי פוטנציאל הפיתוח בראייה כוללת ולהבטיח רמות פיתוח ותחזוקה הולמות
של האזורִ .מנהלות אלו הוקמו גם באזורים משולבים של מסחר ומגורים ופעלו גם לאיזון בין תמהיל
המסחר והמגורים לבין הצרכים השונים של כל אחת מקבוצות האינטרסים.
מנגנון מערכתי לניהול השימור 93
שימור המורשת הבנויה הוא אחת האסטרטגיות להתחדשות עירונית באמצעות פעילות כלכלית
עסקית ,והוא מלווה בשינוי שימושי קרקע בהיקפים שונים לשימושים המיועדים לתרבות ,בילוי
ושעות פנאי ,מסחר ,עסקים ,תיירות ושירותי ציבור .לעתים מדובר במתחם שמאופיין רק בשימושים
עסקיים ולעתים בעירוב שימושי קרקע ( ,)Mixed-use developmentכלומר שילוב של כמה שימושים
זה לצד זה .לדוגמה :פיתוח משולב של מגורים ,מסחר ,משרדים ,תעסוקה ,מוסדות ציבור וכד'; שילוב
המאפשר שימור ופיתוח תוך כדי יצירת איכות חיים וסביבה עירונית שנעים לחיות בה; נגישות לכל
מקום בהליכה ,ברכיבה באופניים או בתחבורה ציבורית זמינה ונוחה.
בצד היתרונות הקיימים בעירוב השימושים ,יש להביא בחשבון כי אם הממשקים התכנוניים
והתפעוליים של אזור השימושים המעורבים לא יאוזנו ולא ינוהלו בצורה מושכלת עלולים להיווצר
קונפליקטים ,פגיעה בתהליכי השימור והפיתוח ,באיכות החיים ,בהשפעות הסביבתיות והכלכליות
של העסקים והנדל"ן באזור .לדוגמה :האיזון בין סוג השימושים המסחריים וההיקף של כל שימוש
משפיעים על איכות החיים והפיתוח הכלכלי -בהשפעות הסביבתיות שלהם ,בלחצי תעבורה,
במפגעי רעש הנגרמים כתוצאה מקרבה של מגורים ושירותי חינוך ובריאות אל מוקדי פעילות
מסחרית ,מועדוני לילה ופאבים ,אולמי שמחות ואזורי תעסוקה; פעילויות פריקה וטעינה ופינוי
פסולת הנעשות באזורים אלו ,בעיקר בשעות הלילה ,עלולות לגרום למפגעי רעש לאזורי המגורים
המשולבים בהם ,ולמפגעים חזותיים בדמות בתי אוכל ומסחר שבצדם מכלי איסוף גדולים ועוד.
מתחמים משני הסוגים שפורטו לעיל מציבים בפני הניהול העירוני אתגר ניהולי ארוך טווח
וייחודי .ניהול שיאפשר שימור המתחם ,תפעולו ותחזוקתו בצד מיצוי פוטנציאל הפיתוח
העסקי-כלכלי שבו .מנגנוני ניהול המיועדים למתחמים מסוג זה הוקמו בארץ בכמה דגמים ,כפי
שיפורט להלן.
ִמנהלות אזורי מסחר הוקמו בארץ החל בשנות השמונים של המאה ה .20-הניסיון הראשון היה
בשוק מחנה יהודה בירושלים (עמדי ,)2011 ,ובהמשך יושם הרעיון באזורים נוספים .ה ִמנהלות הוקמו
כמנגנון ניהול משותף לרשות המקומית ,לבעלי עניין ממסדיים ומקצועיים ולסוחרים או לקהילה
המקומית ,במטרה לנהל מרקם או מתחם בעל אופי ייחודי (ילניק ;2009 ,עמדי - )2011 ,מרקם שבו
הסוחרים ובעלי עניין ממסדיים ומקצועיים ,בעלי אינטרסים שונים ולעתים מנוגדים ,יפעלו יחד
כקואליציה ארגונית על בסיס ערכים משותפים במטרה להגיע לפתרונות המקובלים על כולם ,לפעול
לקידום האזור ולמיצוי פוטנציאל הפיתוח בראייה כוללת ולהבטיח רמות פיתוח ותחזוקה הולמות
של האזורִ .מנהלות אלו הוקמו גם באזורים משולבים של מסחר ומגורים ופעלו גם לאיזון בין תמהיל
המסחר והמגורים לבין הצרכים השונים של כל אחת מקבוצות האינטרסים.
מנגנון מערכתי לניהול השימור 93
