Page 114 - ניהול שימור
P. 114
5.4קידום יזמות אתר לשימור בנכס פרטי
שימור נכס פרטי הוא מוצר משולב "ציבורי ופרטי" ,ובהליך שימורו מעורבים שיקולים ,אינטרסים
ומשאבים ציבוריים ופרטיים ולעתים גם משאבים של היזמים -השוק הפרטי .שילוב זה הופך את
פעולת שימור הנכס הפרטי למורכבת יותר מאשר שיפוץ מבנה רגיל ,ויש לה מאפיינים הדורשים
סיוע נוסף בהתארגנות ,במימון ,בביצוע השימור ובממשק עם הרשות המקומית.
במקרה של שימור נכסים פרטיים למגורים אפשר להבחין בין שני מקרים )1( :השימור נעשה
במשאבים עצמיים של בעלי הנכסים או תוך מיצוי תמריצים שנותנות להם הרשויות ,ואין צורך
במעורבות או בשותפות יזמית עסקית במימון ובביצוע השימור; ( )2בשימור הנכסים הפרטיים
למגורים מעורבים כוחות השוק הפרטי ויזמים עסקיים -בעיקר על רקע פער בין היקף ההשקעות
הנדרש לביצוע השימור לבין יכולת המימון של בעלי הנכסים .מעורבות היזמים בולטת בעיקר במבני
מגורים לשימור שיש בהם כמה דירות ,או שמגבלות השימור המוטלות על הבניין בתוקף התכנית
אינן מאפשרות למצות את התמריץ של הגדלת הזכויות במסגרת הבניין עצמו .במקרה האחרון נדרש
ניוד זכויות :תמריץ שמתאים ליזמים שיכולים לבצע את השימור ,או העברה של אותן זכויות לאתר
בנייה אחר שהם מעורבים בו.
במקרה של קידום יזמות עסקית ו"השמשה" ( )reuseבאתר לשימור שהוא נכס פרטי ,שימור
הנכס כולל שימוש מחודש בו תוך התאמות אדריכליות עיצוביות לשימוש המוצע על פי אמות
מידה מקצועיות ייחודיות לשימור המכבדות את השימור ואת משמעות המקום .הליך זה מלווה
בקונפליקטים ובדילמות שמקורם בשילוב בין מבנה ישן שמוטלות עליו מגבלות רבות בהיותו מבנה
לשימור לבין התאמות פיזיות-אדריכליות ותפעוליות בסטנדרט ובמאפיינים מודרניים מתקדמים
יותר .הדבר מחייב היערכות מתאימה של הרשויות בתהליכי הרישוי למציאת פתרונות מותאמים
וייחודיים ודורש יצירתיות ,סבלנות והבנה הדדית בין היזמים לבין רשויות התכנון.
א .יזמות לשימור אתר בנכס פרטי למגורים
השימור מוגדר אפוא כ"מוצר מעורב" ציבורי ופרטי; הבעלים הפרטיים משמרים אותו ,אך נוסף
לתועלת הפרטית הוא מניב גם תועלת חברתית-ציבורית .לכן נטל השימור ממומן גם בכספי ציבור,
באמצעות תמריצים שונים .הוא דורש לנהל במשולב כמה תהליכים :שימור הבניין ושיפוצו ,כולל
תהליך רישוי הבנייה והיתרי השיפוץ הקשורים להיבטים פיזיים-אדריכליים של הנכס וההתאמות
הייחודיות במסגרת מגבלות תכנית השימור; השגת מנגנוני תמרוץ כלכליים .אלה ניתנים ,בדרך כלל,
על ידי הרשות המקומית ,אך יכולים לעתים להתממש רק על ידי יזמים מהסקטור הפרטי ,במקרה
שבעלי הנכסים הפרטיים לא יכולים למצות אותם; במקרים שבהם האתר לשימור הוא בניין שיש
בו כמה בעלי דירות והנכסים פרטיים ,נוסף לשני התהליכים הללו נדרשת גם התאגדות של כל
בעלי הנכסים/הדירות בבניין/באתר לשימור .כך ההחלטה על השימור נעשית מורכבת יותר מבחינה
ארגונית ,תפעולית ,תכנונית וכלכלית .מכלול הסוגיות הללו מצמצם את הסיכויים לשימור הבניין/
אסטרטגיות פעולה וכלים לניהול מערכתי של השימור 113
שימור נכס פרטי הוא מוצר משולב "ציבורי ופרטי" ,ובהליך שימורו מעורבים שיקולים ,אינטרסים
ומשאבים ציבוריים ופרטיים ולעתים גם משאבים של היזמים -השוק הפרטי .שילוב זה הופך את
פעולת שימור הנכס הפרטי למורכבת יותר מאשר שיפוץ מבנה רגיל ,ויש לה מאפיינים הדורשים
סיוע נוסף בהתארגנות ,במימון ,בביצוע השימור ובממשק עם הרשות המקומית.
במקרה של שימור נכסים פרטיים למגורים אפשר להבחין בין שני מקרים )1( :השימור נעשה
במשאבים עצמיים של בעלי הנכסים או תוך מיצוי תמריצים שנותנות להם הרשויות ,ואין צורך
במעורבות או בשותפות יזמית עסקית במימון ובביצוע השימור; ( )2בשימור הנכסים הפרטיים
למגורים מעורבים כוחות השוק הפרטי ויזמים עסקיים -בעיקר על רקע פער בין היקף ההשקעות
הנדרש לביצוע השימור לבין יכולת המימון של בעלי הנכסים .מעורבות היזמים בולטת בעיקר במבני
מגורים לשימור שיש בהם כמה דירות ,או שמגבלות השימור המוטלות על הבניין בתוקף התכנית
אינן מאפשרות למצות את התמריץ של הגדלת הזכויות במסגרת הבניין עצמו .במקרה האחרון נדרש
ניוד זכויות :תמריץ שמתאים ליזמים שיכולים לבצע את השימור ,או העברה של אותן זכויות לאתר
בנייה אחר שהם מעורבים בו.
במקרה של קידום יזמות עסקית ו"השמשה" ( )reuseבאתר לשימור שהוא נכס פרטי ,שימור
הנכס כולל שימוש מחודש בו תוך התאמות אדריכליות עיצוביות לשימוש המוצע על פי אמות
מידה מקצועיות ייחודיות לשימור המכבדות את השימור ואת משמעות המקום .הליך זה מלווה
בקונפליקטים ובדילמות שמקורם בשילוב בין מבנה ישן שמוטלות עליו מגבלות רבות בהיותו מבנה
לשימור לבין התאמות פיזיות-אדריכליות ותפעוליות בסטנדרט ובמאפיינים מודרניים מתקדמים
יותר .הדבר מחייב היערכות מתאימה של הרשויות בתהליכי הרישוי למציאת פתרונות מותאמים
וייחודיים ודורש יצירתיות ,סבלנות והבנה הדדית בין היזמים לבין רשויות התכנון.
א .יזמות לשימור אתר בנכס פרטי למגורים
השימור מוגדר אפוא כ"מוצר מעורב" ציבורי ופרטי; הבעלים הפרטיים משמרים אותו ,אך נוסף
לתועלת הפרטית הוא מניב גם תועלת חברתית-ציבורית .לכן נטל השימור ממומן גם בכספי ציבור,
באמצעות תמריצים שונים .הוא דורש לנהל במשולב כמה תהליכים :שימור הבניין ושיפוצו ,כולל
תהליך רישוי הבנייה והיתרי השיפוץ הקשורים להיבטים פיזיים-אדריכליים של הנכס וההתאמות
הייחודיות במסגרת מגבלות תכנית השימור; השגת מנגנוני תמרוץ כלכליים .אלה ניתנים ,בדרך כלל,
על ידי הרשות המקומית ,אך יכולים לעתים להתממש רק על ידי יזמים מהסקטור הפרטי ,במקרה
שבעלי הנכסים הפרטיים לא יכולים למצות אותם; במקרים שבהם האתר לשימור הוא בניין שיש
בו כמה בעלי דירות והנכסים פרטיים ,נוסף לשני התהליכים הללו נדרשת גם התאגדות של כל
בעלי הנכסים/הדירות בבניין/באתר לשימור .כך ההחלטה על השימור נעשית מורכבת יותר מבחינה
ארגונית ,תפעולית ,תכנונית וכלכלית .מכלול הסוגיות הללו מצמצם את הסיכויים לשימור הבניין/
אסטרטגיות פעולה וכלים לניהול מערכתי של השימור 113
